十年城改，黄埔鱼珠签约率破80%，有人苦等回迁，也有人坐地起价

黄埔鱼珠城改，正在经历一场拆与不拆的拉锯。

最近，阿拆收到了网友的爆料：

有部分业主不满意现有补偿方案，坐地起价，拒绝签约，鱼珠旧城改造工作一度陷入僵局。

｜图片来源：网友爆料

说实话，这个消息乍一听很让人意外。

毕竟，不久前我们才向业内的朋友了解到，从去年年底开始，鱼珠城改进度明显加快：

项目整体签约率已经突破了80%，形势喜人。

现在看来，实际情况复杂许多。

所以，时隔半年，我们又去了一趟现场。

｜鱼珠旧城现状@拆神细鹏摄

从5号线鱼珠地铁站出来，顺着鱼茅路穿过黄埔大道，就到达了鱼珠城改的拆迁现场。

和去年相比，改造有了明显进展。

项目展示中心已经正式对外开放，多栋房屋已完成拆除，面朝码头一侧的地块已基本平整。

根据项目规划和相关资料来看，可以判定，这一地块就是首开安置区。

最最最重要的是， 回迁安置房位置，南向一线望江。也就是说，鱼珠城改，把最好的位置给了居民。

｜鱼珠旧城改造范围

改造完成后，这将是临港CBD稀缺的江景房，千金难求。

|鱼珠旧城改造效果图

安置地块周边，鲜红的宣传横幅格外引人瞩目。

和“房子一动 ，揽胜运动”、“拆字一喷，立提大奔，房子一扒，帕拉梅拉”等诙谐标语不同，鱼珠是“未来那么美，一起回家吧。”

给予居民信心的同时，多了几分温情，也更人性化。

｜鱼珠旧城现状@拆神细鹏摄

从鱼珠旧城向外望去，是繁华都市，临港的一栋栋地标，更显这里的满目疮痍。

不仅有私自建设的违法违章建筑，还有纵横交错的老房、危房，破败枯槁。

许多房屋都已年久失修，墙皮脱落，瓦面无存，甚至出现了部分坍塌。

不仅起不到安全防护作用，还像个“定时炸弹”，威胁着留守居民们的安全。

｜鱼珠旧城现状@拆神细鹏摄

在这里，不少街坊“谈雨色变”。

水浸街是夏天的常态，外面下大雨，屋里就下小雨。

在鱼珠现场，你还可以看到超级台风山竹来袭时，造成的破坏。

｜鱼珠旧城老照片

而一些居民，尤其是年老的居民，仍然居住在这样恶劣的环境之中。

为了保障他们的安全，一些已签约交楼的建筑，也选择了暂缓拆除；

前述的安置地块虽然已经平整，受未签约交楼房屋影响，开工进度有所放缓。

｜鱼珠旧城现状@拆神细鹏摄

实际上，上世纪90年代广州首次提及鱼珠城改的，就是要彻底解决水浸街问题。

这个项目的初衷，一开始以民生为出发点。

不过，随着城市的快速扩张，作为广州首个由市财政出资的“三旧”改造，鱼珠城改，又有了不一样的意义。

鱼珠的区位，不用多说了。

｜鱼珠旧城改造范围

2020年，广州人工智能与数字经济试验区，鱼珠又是重点；

保利鱼珠港、港航中心、广州日报新媒体文化总部、南方智媒大厦、黄埔国际邮轮城、鱼珠海丝创新中心、中俄金融中心······星光熠熠的进驻名单，就足以见其分量。

片区的的配套设施，也不断完善：有山姆会员店、美林M·LIVE天地购物中心、居然之家、宜家等百家商业齐聚于此。

从城市发展的角度来说，鱼珠城改势在必行。

如果一切顺利，鱼珠旧城，作为鱼珠片区的重要配套，将补足第二CBD“最后的梦幻拼图”。

但城改很难，没有先例可循的城改更难。

众所周知，旧改更新，向来都是硬骨头，是经济账，也是考验人性的难题。

人人都知道城中村要变，但是改造又谈何容易。

从完成第一轮居民征询工作，到签约率突破八成，鱼珠整整用了十年的时间。

｜老人临时安置区@拆神细鹏摄

如同其他城改项目一样，鱼珠面临着超乎想象的博弈。

比如，与旧村改造不同，旧城改造涉及到各方面问题太多了，城市规划，容积率审批等等。

这些还只是技术上的难题，还有好多人性的问题。

产权人面临遗产继承、分居、婚姻析产、涉诉等产权分配问题，若有产权人是华侨，受疫情影响只能线上沟通等诸多细节问题。

但最难的还是有人“坐地起价”，提出无理诉求。

｜鱼珠旧城现状@拆神细鹏摄

开头的网友爆料的截图，就是一个典型的例子。

我们在现场走访了解到，网友爆料的居民，可能居住在这片楼梯房小区，曾经的鱼珠木材厂生活区，当地人称”东村“。

这是鱼珠拆迁范围内保留得比较完整的小区，密度比较高，一共有9层。

由于楼龄比较高，规划比较落后，失养失修失管，停车不便，也没有加装电梯。

而在此居住的街坊，大多数多是木材厂退休员工，年龄也比较大了。对于腿脚不便的住户而言，爬起来吃力不说，还有扭伤摔倒的风险。

｜鱼珠旧城现状@拆神细鹏摄

很多业主，都饱受小区日益破败的困扰。

但目前小区签约率并不高，部分业主极力反对，大大拖延了改造进程。

阿拆看了看，关于拆补方案，他们最核心的诉求是套内1:1.3，或者证载1:1.6原址回迁，以建安成本价再购买套内面积20-30平方米。

另外，要求以3平方米换取一个车位，梯户比不高于2梯6户，回迁房要有好的朝向等。

这里我们只讨论拆赔比。

一般来说，广州的旧城改造，原址复建，原则上住宅都是按照证载或相应部门认可后的套内1:1来进行补偿的，鱼珠旧城也是如此。

｜穗建计【2020】412号，住宅及非住宅核算标准

除非异地置换，比例调高些，比如海珠前进路，住宅置换成公寓，或者到增城住宅，才可以突破1:1。

“公平公开”，是广州城市更新的重要原则。

所以，这部分业主的诉求，其实是超出补偿政策范围的。

如果真的开了这个口子，是对已签约业主的不公平。很难想象其他居民或者其他项目，会不会也要求突破政策呢？

｜鱼珠旧城现状@拆神细鹏摄

鱼珠的这场拉锯战，也让很多已签约业主从全心信任到感到迷茫焦虑。

很多人一等就是十年，至今仍然要寄人篱下。“再回来就是CBD”愿景，迟迟不能实现。

其实，鱼珠城改面临的困境，并不是没有先例。

比如，深圳的木头龙城市更新项目，由于4户业主未签约，项目多年未进入实施阶段。

有些人一等，就是十年，甚至是二十年。

当时已签约的1336户业主，因为项目迟迟无法推进而有家难回，更有49名业主在等待中遗憾离世。

｜来源@深圳买房计划

只有制度上的保障，才能破解“留守户困局”。

比如，土地资源，人地矛盾更为尖锐的香港，1999年下发了《土地（为重新发展而强制售卖）条例》。

即规定了改造主体收购小区90%物业产权后，如出现“留守户”，则可以侵犯总体利益为由向法院提起诉讼，诉讼成功即强制搬迁。

一个积极信号是，去年《广州城市更新条例（征求意见稿）》发布，广州成为了继深圳之后，全国又一个推进城市更新地方立法的城市。

｜鱼珠旧城现状@拆神细鹏摄

这意味着，广州未来的城市更新工作终于有了法律上的指引政策。

旧住宅小区“双95”规定，破解拆迁难题。

这里有两层含义。

首先在政策上，还是希望在市场化操作之下，通过行政调解来降低部分留守户对于改造的预期，从而实现项目自主签约；

但是，一旦调解失败，越过“红线”，没有在最后的期限内签约，那么将面临的是行政裁决。

城市更新立法，与国际接轨。

︳图片来源：广州住建局

《条例》征求意见稿出来后，广州不少旧村也启动了相关表决。

比如荔湾鹤洞村，就向“留守户”土地使用权提请行政裁决，获得了代表100%通过；

去年8月，黄埔沙步旧村改造也对改造范围内没有按时签约的留守户进行集体表决，收回宅基地使用权。

消息一出，也让一些苦等回迁的居民看到了希望。

目前，广州仍在进一步完善相关法规、规章、政策、标准指引等方面的较为系统完整的城市更新规划编制和实施政策体系。

为接下来城市更新工作的有序开展提供制度保障。

｜来源：广州市2022年度政府规章制定计划

值得一提的是，此前南洋电器厂二期调整为微改造的例子，也为其他旧城改造项目提供了思路。

还记得，当时南洋电器厂改造二期不再拆除，很多支持改造的居民表示惋惜。

如今，鱼珠城改签约率早已达到80%，希望在政策护航之下，居民能够早日达成统一意见。

诚如其宣传横幅而言，未来那么美，一起回家吧。

｜鱼珠旧城现状@拆神细鹏摄