破11万/平成交！这才是老破小中的战斗机...

入学季，广州的学位房又火了。

楼市君发现，越秀区有个“老破小”小区，近期成交了两套房源，最高单价破11万/平！

有网友表示，这才是老破小中的战斗机！

｜越秀区航拍

｜广州楼市发布 摄

壹

30+年的楼龄

10万+的房价

这个10万+的“老破小”，就是位于越秀区的东湖北大院。

根据贝壳找房显示，近期小区共成交了2套房源，单价分别高达约9.6万/平和11.6万/平！

甚至在售的房源中，有一套顶楼复式，挂牌高达13.8万/平！

这个行情，不仅比周边老破小约6-8万/平的均价高出了不少，甚至追平周边一手新房！

｜图源：贝壳找房

很多网友可能已经猜到了，东湖北大院，其实并不是一个普通的老破小。

首先，东湖北大院的地段优势明显。

从地图上看，东湖北大院位于东山湖公园北侧，南向高层甚至可以远眺珠江，拥有老城区难得的生态绿意。

而交通上，与东湖站和东山口站，均不过300多米的距离，无论是去北京路还是去珠江新城都很便利。

｜技术生成

其次，东湖北大院几乎没有传统老破小的各种弊端。

以电梯为例，东湖北大院建成于1990年，已经有30多年的楼龄，但不少楼栋配有电梯。

另外小区还配建有80个停车位，车位比相较于周边二手小区更充裕，老破小常见的停车难问题并不明显。

而且楼栋整体保养较好，尽管免不了多少带点历史的沧桑感，但依然整洁有序，居住舒适度有保证。

｜图源：链家

而更关键的是，东湖北大院是学位房，对口大名鼎鼎的培正小学！

作为一所百年名校，培正小学的实力在广州数一数二。

早在上世纪八十年代，学校就是市区的重点学校，1994年被评为首批广东省一级学校，师资力量不用怀疑。

而培正小学的体育特色，也是学校的重要名片之一。

以田径特色为例，1992年被评为广州市体育传统田径项目学校，2020年培正小学的田径队被评为广州市田径高水平学生团队，多次获得省市区体育项目中夺冠。

｜图源：广州市东山培正小学

中学部分，则有部分名额直升培正中学，剩下的参与分组摇号，对口中学中 就 包括了 省实和铁一等名校 ！

这些因素共同导致了东湖北大院业主其实相当惜售。

目前贝壳找房上，东湖北大院仅挂牌了7套，与288套的总户数相比，挂牌率不到3%，挂牌率并不高 。

贰

最高降价超20%

学位房也分化了

不得不说，10万+的东湖北大院，确实刷新了不少人对老破小的刻板印象。

但是，楼市君也需要强调 ，东湖北大院的成交，不能完全代表老破小学位房的整体行情。

一来，每年1-2月，都是学位房的旺季，不具代表性。

按照越秀区招生政策，公办小学的报名时间基本都在5月初。

从购买房产到户籍迁移再到入学报名，整个流程基本都要2-3个月时间。换句话说，家长们在1-2月购房，差不多可以赶上小学报名的时间。

再加上近几年越秀区学位充足，没有出现学位预警。家长们选择越秀区的学位房，无疑是比较稳妥的选择。

这也导致每年年初，越秀的学位房行情都比较好。

｜越秀区航拍

｜广州楼市发布 摄

二来，在集团化办学下，老破小的学区优势正在减弱。

像是去年，荔湾、海珠、白云、番禺等区，就相继成立了多个教育集团。

如海珠为例 ，南武、五中等名校，都迎来了成员校的扩容；番禺也新成立了番广实验教育集团。

优质教育资源的均匀化，让不少家长考虑学位房时候，不再唯越秀、荔湾是瞻。

根据楼市君的统计，越秀区大部分有学位的“老破小”，近一年的成交价都在下滑。

以对口东风东路小学的东风广场为例，去年成交价破10万+，而今年均价仅有8字头，下滑幅度超过20%！

｜技术生成

换句话说，尽管同样是老破小、同样是学位房，行情也相当分化。

大部分家长认为老破小因为有学位，价值比较稳定的观念，也是时候改变了。

特别是有些老破小，完全不具备居住属性，只剩一个“学位壳”，在目前的市场下，往往成为最先被抛弃的对象。

｜老破小实拍图

｜广州楼市发布 摄

正在为子女教育问题发愁的买家，或许也可以考虑一下新房。

目前，广州不少新房自带九年一贯制学校，小学、初中学位都很稳定，再加上生源优质且单一，教学质量也在赶超传统名校。

楼市君统计了一下，这样的新房其实并不少。

｜技术生成

当然，若是对越秀的学位房情有独钟，也并非不可以。

但楼市君更建议除了学位之外，也更多关注小区地段、环境、物业、邻里氛围等多个层面。

毕竟，学位房本质也是住宅，学位价值只是其中一项。

谁都不想在六年之后，发现自己的房子已经亏出一辆保时捷。

那么最后，你觉得越秀区的老破小还值得买吗？欢迎留言讨论！